老屋翻新報價坪數怎麼算？別直接拿權狀坪數乘單價｜Plans設計圈

報價要用幾坪？先看你家實際要做哪裡

先講結論：權狀寫幾坪，不代表就要用幾坪來算裝修費。權狀是登記房屋產權的文件，上面的面積可能包含公設，也就是樓梯間、電梯間等共同使用空間的持分。這些地方通常不在你家室內翻新的施工範圍裡。

你可以先這樣想：客廳要換地板、臥室要重新油漆，這些是你家要做的工程；大樓電梯不會因為你家裝修就一起更新。陽台也是一樣，要不要計入，得看有沒有施工，以及做什麼工程。

「室內坪數」也要問清楚是怎麼量的

聽到「我們用室內坪數算」，先別急著放心。對方指的是登記面積、現場量到的室內地面面積，還是扣除沒施工房間後的面積？名稱相同，算法可能不同。請對方在平面圖，也就是從上方看房間配置的圖上，圈出計價範圍，會比口頭說明清楚。

同一間老屋，為什麼報價單會出現不同坪數？

因為每項工程做的位置不同，數量本來就可能不一樣。地板算腳下那一片，油漆可能算四周牆壁加天花板。不是所有數字都得和室內坪數一樣，重點是每個數字都能說得清楚。

說真的，別只看到數量比室內坪數大，就認為一定算錯。例如一間小臥室的四面牆加上天花板，塗刷面積可能比地板大很多。反過來，如果整間房子都不換地板，也不該不經說明就用全室面積計算地板工程。

拿一間約 20 坪的老屋，實際拆開算給你看

假設現場量到的室內地面面積約 20 坪，不含另列的陽台。你只想更新客廳和兩間臥室的地板，量起來約 12 坪，那地板鋪設就先以這約 12 坪核算，而不是直接算 20 坪。材料採購量若比較多，要再說明裁切耗損的算法。

同一間房子，如果全室都要刷油漆，就另外量牆面與天花板。浴室要重新做防水，也就是做出阻擋水分滲入樓板、牆體的保護層，則要確認地面範圍與牆面施作高度，不能只用浴室地板有幾坪帶過。

每坪報價可以參考，但別拿來直接比誰便宜

要比價格，先讓兩份報價算的是同一件事。一份只含地板、油漆與簡單櫃子，另一份還包含拆除、管線更新和浴室重做，就算都叫「老屋翻新」，也不能只看每坪單價。

先對齊工程內容，再算每坪多少

比較好懂的做法，是把相同範圍的工程總價，除以同一個約定面積。這樣算出的每坪費用，才比較有參考價值。家具、家電或設計費若一份有含、另一份沒含，就要分開列，不能混在一起比較。

• 先給每家公司同一份需求，例如全室換線、兩間浴室翻新、客廳鋪地板，避免各自猜你的意思。
• 請每家公司註明面積與數量的來源，能在圖面上對照最好。
• 把材料規格一起核對，例如地板材質、油漆產品與櫃體板材，不要只看工程名稱相同。
• 另外確認設計、監工、稅金與清運等費用。監工就是施工期間協助確認進度與品質的工作，服務範圍也要寫清楚。

其實，每坪價格比較像快速抓預算的尺，不是一口價承諾。若對方提供初估區間，也要附上工程範圍與假設條件。實際費用會因屋況與地區不同，不能直接套用朋友家的數字。

坪數一樣，老屋翻新費用還會差在哪裡？

最大的差別，常常不是房子多大，而是看不到的地方要修多少。同樣約 20 坪，一間管線狀況良好，只整理表面；另一間有漏水、牆面鬆動，還要重做浴室，工程內容就差很多。

廚房、浴室和管線，不能只看地板大小

浴室雖然小，卻可能同時需要拆除、防水、管線和泥作。泥作就是師傅砌磚、鋪磁磚、用水泥砂漿把表面整平這類工作。所以，只翻新一間浴室時，拿總價除以那一小塊地板面積，每坪數字可能很高，但不能因此直接判斷報價不合理。

施工條件也有影響。例如沒有電梯，拆下來的磁磚要一袋袋搬下樓；或社區限制施工時間，安排人力就比較受限。這些不是室內坪數增加，卻可能增加費用，應在報價中說明。

第一次找人估價，先準備這幾樣就夠了

你不用先把工程學會，先把「哪裡要做、想解決什麼問題」說清楚就好。比起只問每坪多少，直接說「鞋子沒地方放、浴室會滲水、廚房插座不夠」，更能幫對方抓到真正的施工需求。

1. 準備現有的房屋面積資料與格局圖，沒有格局圖也沒關係，先用各房間照片協助說明。
2. 分別寫下必須處理的問題，以及預算夠才想做的項目，例如先修漏水，再考慮更換客廳電視櫃。
3. 告訴對方哪些房間不施工、哪些家具要保留，避免估價時直接假設全室都要拆。
4. 安排現場丈量後，請對方提供計價範圍、數量、單價與未包含項目，再一起核對總價。

如果你現在只記得一件事，就記這句：先問「這筆錢做了哪些地方、哪些工程」，再問「一坪多少」。想透過「Plans設計圈」尋找合適的設計師，也可以先整理好這份需求，讓討論從你家的實際狀況開始。