租來的老屋翻新要怎麼簽同意書？先談好施工、費用和退租怎麼還

租來的老屋翻新，同意書到底要寫什麼？

裝修同意書最重要的，不是寫得像法律文件，而是讓房東和租客對「改哪裡、誰付錢、搬走怎麼辦」有同一個答案。建議把它列為租約附件，並寫清楚這次約定和原租約有衝突時，哪些事項改依同意書處理。

打個比方，房東答應你把廚房整理一下，你想的是換廚具、改插座，房東想的可能只是清潔和刷漆。只寫「同意翻新」，兩邊其實沒有談到同一件事。

• 寫明誰同意誰施工，包含出租人、承租人姓名，以及房屋完整地址、樓層和實際施工區域。
• 寫明可以做哪些工程，最好附上有日期、版本的圖面與施工清單，不能只寫「全室整理」。
• 寫明誰負擔費用，以及追加工程要由誰確認，避免完工後才拿帳單給對方。
• 寫明施工時間、現場聯絡人，以及造成房屋或鄰居損害時的處理方式。
• 寫明退租時哪些設備留下、哪些拆走，以及恢復原狀要做到什麼程度。
• 寫明提前終止租約時，未使用完的裝修投入是否補償，以及適用條件。

誰簽名才算數？跟你收租的人就可以嗎？

應由租約上的出租人、承租人簽署，並確認出租人有權同意這次改裝。出租人不一定就是屋主；遇到代理人、二房東或共有房屋，更要先查清楚授權範圍。

代理人，就是受別人委託處理事情的人。有權代收租金，不代表也有權答應拆牆、改浴室。可以請對方提供書面授權，必要時再取得所有權人的書面同意。

如果房屋有多位所有權人，也不要只憑其中一人說「家人都知道」。不同改裝內容，需要的同意方式可能不同；涉及大幅變更時，應先確認共有人同意或授權是否足夠。

油漆、換廚具、拆牆，同意書可以寫得一樣嗎？

不能都只寫「同意裝修」。工程越難拆回、越可能影響漏水或建築安全，施工內容就要寫得越具體；房東同意也不能取代依法需要的申請或專業確認。

裝修費誰出？可以直接從房租扣嗎？

裝修費可以協議由房東、租客負擔，或分攤支付，但不要自行認定「我幫房子加值，就能少繳房租」。如果談好用裝修費抵租金，要把可抵金額、抵扣月份和付款方式寫清楚。

先把「房子壞了要修」和「想住得更舒服」分開談。原本就漏水，和你想把浴缸換成淋浴間，是不同的事。必要修繕的責任，要看問題原因、租約和適用規定，不能全部當成租客自願裝修。

• 如果房東出錢，寫清楚由誰找廠商、誰簽工程契約，以及房東直接付款還是租客先代墊。
• 如果雙方分攤，逐項列出負擔方式，並約定追加費用要事前書面確認。
• 如果用裝修費抵租金，寫清楚核定總額、每期抵扣額度，以及哪些單據能作為請款依據。
• 如果租約提早結束，寫清楚尚未抵完的款項如何結算，不要只留一句「之後再談」。

說真的，租客最容易漏談的是「裝潢還很新，就得搬走」。可以事先約定：若因可歸責於房東的原因提前終止，哪些經核准的裝修費納入補償、採什麼公式、何時支付。這不代表沒寫就一定沒有其他權利，而是先寫清楚，爭議通常比較少。

退租要恢復原狀，怎麼寫才不會各說各話？

最穩妥的寫法，是逐項約定「保留、拆除、修補到什麼程度」，再用施工前照片當對照。不要只寫「退租恢復原狀」，也不要以為房東同意施工，就表示同意你把所有改裝留下來。

例如，你花錢做了一整排固定衣櫃，搬家時帶不走。房東可能喜歡，也可能覺得擋住客廳採光。這件事最好在下訂前談，不是退租點交時才問；點交，就是雙方一起確認房屋與設備，再完成交還。

比「恢復原狀」更清楚的寫法

• 客廳牆面可改為雙方確認的米白色，退租時不須改回施工前顏色；若有超出正常使用的破損，再依約處理。
• 玄關固定鞋櫃於退租時留置屋內，出租人不要求拆除，是否另付補償及後續歸屬由雙方寫明。
• 承租人自行加裝的活動層架應搬離，固定孔洞應補平，補漆範圍依附件標示辦理。
• 原有廚具拆除後，由雙方約定保管或清運方式，不得未經確認就丟棄出租人的設備。

施工前照片要拍到整個空間，也要拍細節。像是原本就翹起的地板、牆角水痕、浴室磁磚裂縫，都值得記錄。照片和設備清單一起讓雙方確認，比退租時憑印象可靠。

可以直接照著寫嗎？這份同意書架構先拿去談

可以先用下面的架構整理共識，再依實際工程填寫。這是討論底稿，不是所有租屋情況都適用的完整契約；涉及結構、大額投入或權限不明時，建議請律師檢視法律條款，工程內容則交由合適的專業人員確認。

先把房屋、工程和附件填完整

文件名稱：租賃房屋裝修同意書。出租人：＿＿；承租人：＿＿；租賃地址及施工區域：＿＿；原租約簽訂日期與租期：＿＿。出租人同意承租人依附件一施工清單、附件二圖面及附件三施工前照片施作，附件日期與版本為＿＿。未列入的拆除、鑽孔、管線變更或追加工程，應經雙方另行書面確認。

把付款、施工和損害處理寫進去

工程契約由＿＿與廠商簽訂；經雙方確認的工程費及分攤方式為＿＿；付款、代墊或抵租方式為＿＿。預定施工期間為＿＿，施工時段為＿＿，聯絡人為＿＿。依法所需申請及社區施工手續由＿＿負責辦理，相關費用由＿＿負擔；須取得的核准或許可完成後，始進行相應工程。

施工造成損害時，雙方應先通知、保留照片與其他紀錄，並採取必要措施避免損害擴大。修復及費用依可歸責原因、工程契約與法律規定處理；租客與房東之間的分工，不當然限制鄰居或其他人的依法請求權。

最後補上退租、提前終止和簽名

退租時保留的設備為＿＿，其歸屬及補償方式為＿＿；應拆除的設備為＿＿；牆面、地板及管線的修補標準為＿＿。提前終止租約時，裝修費、未抵完租金及拆除費依＿＿方式結算，並區分不同終止原因。

本同意書及經雙方確認的附件列為原租約附件；就＿＿事項與原租約約定不一致時，以本同意書為準，其餘仍依原租約。出租人簽名：＿＿；承租人簽名：＿＿；簽署日期：＿＿。代理簽署者另附授權文件，雙方各留存完整一份。

簽好之後，就可以直接請師傅進場嗎？

先確認約定版本、必要申請和現場狀況都到位，再讓師傅進場。建議順序是「確認租約與權限、勘查屋況、談定工程、簽署文件、辦妥必要程序、施工」，不要拆完才補同意書。

1. 先看原租約有沒有禁止改裝或要求恢復原狀，並確認出租人的同意權限。
2. 請專業人員看現場，把漏水、用電和管線問題找出來，再整理施工清單。
3. 拿同一版圖面和清單與房東談妥，簽署同意書並確認施工前照片。
4. 完成依法需要的程序及社區施工手續，再依約安排開工。
5. 施工中有變更就先停止該項施作，取得追加書面確認；完工後一起檢查，保存照片、測試紀錄及保固資料。

租來的老屋可以整理得很舒服，重點是別讓期待跑在約定前面。先把房东能接受的範圍、你願意投入的預算和退租安排談好，再透過「設計圈」找合適的設計師討論，才比較不會做到一半被迫停工。